ที่ปรึกษาทางการเงินฉายภาพอนาคตตลาดอสังหาฯปี 62 รับนโยบาย ธปท. ดอกเบี้ย-แอลทีวี มีผลมาก ส่อฉุดมูลค่าตลาด โครงการระหว่างสร้าง 5 แสนล้าน ส่อไม่มีดีมานด์หลังเมษาฯ ชี้เทรนด์ร่วมทุนมาแรง ทำซัพพลาย- ยอดพรีเซล-แบ็กล็อก ปี 2561 โตเร็ว

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัสฯ บริษัทหลักทรัพย์และที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวถึงตลาดการเงินและทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2562 ในเวทีเสวนา เรื่อง การ Joint Venture กับทุนต่างชาติ โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ว่า ตนเองมีความกังวลต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปีหน้าอย่างมาก  หลังจากมีประเด็นความเสี่ยงหลายประการที่จะส่งผลกระทบต่อตลาด โดยเฉพาะนโยบายทางการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เข้มงวดมากขึ้น ทั้งเรื่องดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น และการควบคุมมูลค่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน(แอลทีวี) ที่ปรับสัดส่วน เพิ่มเงินดาวน์ ลดเงินกู้ โดยเตรียมบังคับใช้ช่วงเดือนเมษายน 2562 จึงต้องการให้ผู้ประกอบการเพิ่มความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจ

ขณะนี้มีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นจำนวนมาก นับรวมเพียง 12 รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีมูลค่ามากกว่า 5 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นมากจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่อยู่เพียง 4.79 แสนล้านบาทเท่านั้น โดยมูลค่าดังกล่าว แบ่งเป็นโครงการแนวราบ มูลค่า 2.92 แสนล้านบาท กลุ่มโครงการแนวสูง (คอนโดฯ) 2.08 แสนล้านบาท ซึ่งเมื่อตลาดเผชิญกับปัจจัยอื่นๆดังกล่าว จะส่งผลให้ดีมานด์ชะลอตัวลง โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อลงทุน ผลที่ตามมาจะทำให้มูลค่าของตลาดในปีหน้าชะลอตัวอย่างแน่นอน

นายเทิดศักดิ์ ยังกล่าวถึง ปรากฏการณ์การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในช่วงปี 2561 ที่จำนวนซัพพลายขยายตัวอย่างมาก จากโครงการที่เกิดขึ้นโดยการร่วมทุน (Joint Venture) ของดีเวลอปเปอร์ไทยและทุนต่างชาติ เช่น ญี่ปุ่น และจีน ว่าเบื้องต้นคาดสาเหตุมาจากที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการมีต้นทุนที่ค่อนข้างสูง การหาพันธมิตรร่วมลงทุน จึงเป็นทางเลือกในการเพิ่มทุนและกระจายความเสี่ยงให้กับบริษัทตนเองได้ ขณะเดียวกันพบหลายทำเล กำลังซื้อคนไทยอาจมีไม่มากพอหรือเข้าไม่ถึงในระดับราคาสูง การหาพันธมิตรเพื่อดึงฐานลูกค้าต่างชาติของชาตินั้นๆ มาช่วยก็ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจ จึงเห็นภาพการ JV ของบริษัทขนาดกลาง ขนาดใหญ่ ร่วมกับต่างชาติอย่างคึกคัก เช่น อนันดา-มิตซุย,เอพี-มิตซูบิชิ และ เสนา-ฮันคิว เป็นต้น มูลค่าการเงิน ณ สิ้นไตรมาส 3 แตะ 3.1 แสนล้านบาท ซึ่ง 63% มีที่มาจากการออกตราสารหนี้เอง ไม่ได้กู้จากแบงก์ สะท้อนถึงโครงสร้างทางการเงินของดีเวลอปเปอร์ไทยยังแข็งแกร่งเพราะก่อหนี้ไม่เยอะ ใช้การร่วมทุนกับต่างชาติเป็นการกระจายความเสี่ยง

ทั้งนี้ ทำเลยอดฮิตของโครงการร่วมทุน พบยังกระจุกตัวอยู่ในทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเป็นหลัก โดยเฉพาะโซน ดินแดงรัชดาฯ-ห้วยขวาง เนื่องจากมีดีมานด์จากลูกค้าจีนรองรับชัดเจนที่สุด มูลค่าโครงการเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 2 พันล้านบาท

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ

6 ธันวาคม 2561